马光远-房地产不需要救

房地产市场演变与逻辑透视：从周期循环到政策调整

一、房地产周期演化与市场供需变迁

随着中国经济的高速发展，房地产行业也迎来了繁荣期。经历了近二十年的高歌猛进后，房地产市场的面貌已焕然一新。马光远指出，当前市场供需结构发生了根本性的变化。特别是在三线及以下城市，供应过剩现象尤为突出，真实的购房需求逐渐趋于饱和。这也预示着传统的“三高”开发模式高杠杆、高负债、高周转，已难以维持。房地产市场的周期性调整，并非简单的市场失灵，而是需要通过自我出清机制来消化库存。房地产作为单纯投资品的时代已经过去，其本质属性正逐渐回归居住功能。

二、政策调整比救市更为重要

面对当前房地产市场的问题，马光远强调，问题的核心在于政策限制导致的市场扭曲。他提到，一些政策如限购、限贷等，在一定程度上抑制了真实的购房需求，同时也在无形中加剧了房企的流动性危机。他主张解决问题的关键不在于“救市”，而在于调整那些不合理的政策限制，让市场回归正常的交易秩序。特别是对于一些合理的投机行为，如果能够适度放开，将有助于激活市场的流动性。

三、重点城市的房地产市场风险已逐步释放

对于一线及核心二线城市来说，马光远认为其房地产市场在不久的将来已经找到了新的平衡点。这些城市由于人口持续流入和产业的有力支撑，其供需关系已趋于稳定，系统性风险也得到了基本的释放。这些城市有着内生的复苏动力，即使在没有任何外部政策干预的情况下，也能够维持健康的发展态势。

四、经济“去地产化”与产业定位的重塑

马光远明确指出，中国经济已经步入了“去房地产化”的阶段。房地产行业正从过去的增长引擎转变为稳定器。在未来，房地产行业的支柱地位不会消失，但需要重塑其竞争力，而这更多地依赖于科技创新和产业链的升级，而非简单的政策刺激。他认为，过度的救市措施可能会延缓产业结构的调整，阻碍经济的高质量发展。

马光远主张应以“回归常识”的态度看待房地产市场的发展。这包括尊重市场规律、解除不必要的政策束缚以及接受市场的周期性变化。他的核心观点是推动房地产市场从“政策市”向“市场市”的转变，通过供需关系的再平衡来实现行业的可持续发展。